BAB III TINJAUAN TERHADAP GEDUNG OLAHRAGA DI KOTA KENDARI

BAB III
TINJAUAN TERHADAP GEDUNG OLAHRAGA
DI KOTA KENDARI

A.    Tinjauan Terhadap Kota Kendari
1.    Gambaran Umum Kawasan
a.    Letak geografis
Secara geografis Kota Kendari terletak membujur dari Barat ke Timur antara 1220,550 – 1220,390  Bujur Timur dan 030,550 – 040,050  Lintang Selatan yang membentang mengelilingi Teluk Kendari.
Luas Wilayah Kota Kendari yaitu 295,89 km2  atau 29,589 Ha terdiri dari 10 kecamatan  dan 51 Kelurahan dengan topografi yang bervariasi antara datar dan bukitdengan Ketinggian mencapai 459 m dpl.










Secara administratif, Kota Kendari berbatasan dengan :
1)    Sebelah utara berbatasan dengan Kecamatan Soropia
2)    Sebelah selatan berbatasan dengan Kecamatan Konda
3)    Sebelah barat berbatasan dengan Kecamatan Ranomeeto dan Kecamatan Sampara
4)    Sebelah Timur berbatasan dengan Kecamatan Moramo dan Laut Banda
b.    Luas Wilayah
Wilayah Kota Kendari terletak di jazirah Tenggara Pulau Sulawesi. Wilayah daratannya sebagian besar terdapat di daratan Pulau Sulawesi mengelilingi Teluk Kendari dan terdapat satu pulau yaitu Pulau Bungkutoko. Luas wilayah daratan Kota Kendari adalah 295,89 Km2 atau 0,78 % dari luas daratan Provinsi Sulawesi Tenggara, terdiri dari 10 Kecamatan dan 64 Kelurahan dengan topografi bervariasi antara datar dan bukit dengan ketinggian mencapai 459 meter di atas permukaan laut.  Suhu udara rata-rata 22°C - 31°C, curah hujan rata-rata 2.517 mm dengan rata-rata hari hujan sebanyak 174 hari pertahun dengan curah hujan tertinggi pada sekitar bulan Juni.
c.    Keadaan Penduduk
Keadaan penduduk Kota Kendari berdasarkan hasil sensus penduduk tahun 2010 berjumlah 289.468 jiwa, yang terdiri dari 145.940 laki-laki dan 143.528 perempuan dengan pertumbuhan rata-rata selama sepuluh tahun terakhir dari tahun 2000 – 2010 adalah sebesar 3,52% pertahun. Secara terperinci, jumlah penduduk menurut Kecamatan di Kota Kendari adalah sebagai berikut :
Tabel III.1. Jumlah penduduk Kota Kendari tahun 2010
Kecamatan    Laki-Laki    Perempuan    Laki-Laki + Perempuan    Distribusi Penduduk
Mandonga    18.113    18.049    36.162    12,49
Baruga    9.607    9.555    19.162    6,62
Puwatu    14.204    13.445    27.649    9,55
Kadia    19.469    19.805    39.274    13,57
Wua-wua    12.370    12.032    24.402    8,43
Poasia    12.701    12.265    24.966    8,62
Abeli    11.445    10.843    22.288    7,70
Kambu    13.704    13.448    27.152    9,38
Kendari    12.844    12.718    25.562    8,83
Kendari Barat    21.483    21.368    42.851    14,80
Jumlah    145.940    143.528    289.468    100,00
Sumber : Badan Pusat Statistik Kota Kendari
2.    Rencana Pembangunan Jangka Menengah Kota Kendari
Berdasarkan Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah (RPJMD) Kota Kendari tahun 2008-2012, dan sesuai PERDA nomor 16 tahun 2008, terdapat tiga prioritas pembangunan yang menjadi program strategis Pemkot saat ini. Ketiga prioritas tersebut yakni:
a)    Pembangunan mental spiritual melalui peningkatan kualitas akhlak, moral, serta disiplin masyarakat kota Kendari.
b)    Pembangunan sosial ekonomi masyarakat dengan keberpihakan kepada masyarakat miskin.
c)    Melakukan pembangunan fisik sarana dan prasarana yang mengedepankan perbaikan lingkungan masyarakat.
Dalam Rencana Tata Ruang Wilayah Kota Kendari tahun 2000-2010 yang ditindak lanjuti dengan peraturan daerah (PERDA) nomor 10 tahun 2002 tentang Rencana Umum Tata Ruang Wilayah Kota Kendari disebutkan bahwa kota Kendari berfungsi sebagai pusat kegiatan wilayah kota (PWK) di wilayah Sulawesi Tenggara, sebagai ibukota provinsi Sulawesi Tenggara, yaitu pusat kegiatan perekonomian, pintu gerbang perdagangan dan jasa, pusat pendidikan dan pariwisata, dan lain-lain.
Kebijakan dan arahan pemanfaatan kawasan peruntukan secara umum ditempuh 3 pola pendekatan, yaitu:
a)    Kawasan yang dipertahankan pengembangannya meliputi BWK I, II, dan III.
b)    Kawasan yang didorong pengembangannya meliputi BWK IV dan V.
c)    Kawasan yang dikendalikan pengembangannya meliputi BWK VI dan VII.
Tabel 3. 2. Rincian Bagian Wilayah Kota (BWK) Kendari
BWK

( 01 )    Cakupan Wilayah Kelurahan
( 02 )    Arahan Pusat BWK
( 03 )    Arahan Fungsi
( 04 )    Potensi Penggunaan Lahan
( 05 )
I    Mencakup Kecamatan Mandonga dan Kecamatan Baruga yang meliputi Kelurahan: Punggaloba (sebagian), Tobuuha, Mandonga, Korumba, Anggilowu (sebagian), Alolama (sebagian), Wawombalata (sebagian), Kadia dan Bende.    • Pusat BWK di Kompleks Kantor Pemerintahan WaliKota Kendari
• Sub-Pusat di Pasar Wua-Wua    • Pemerintahan Kota Kendari
• Perdagangan dan Jasa skala Kota
• Olahraga
• Pariwisata
• Perumahan (penunjang)    Luas
17,046 Km2
II    Mencakup Kecamatan Kendari dan Kecamatan Mandonga yang meliputi Kelurahan: Kemaraya, Watu-Watu, Tipulu, Punggaloba, dan Alolama (sebagian).    Kendari Beach    • Pariwisata
• Perkantoran dan Hotel
• Perumahan Mewah    Luas
12,9142 Km2
III    Mencakup Kecamatan Kendari yang meliputi Benu-Benua, Sodohoa, Sanua, Dapu-Dapura, Kandai, Kendari Caddi, Kasilampe, Gunung Jati, Mangga Dua, Matta dan Purirano.    • Pusat BWK di Pasar Kota Lama Kendari

• Sub-Pusat BWK di Purirano    • Perdagangan dan Jasa
• Pelabuhan Laut dan Peti Kemas
• Industri Kimia dan Logam
• Perumahan (penunjang)    Luas
24,90 Km2
IV    Mencakup Kecamatan Poasia yang meliputi Todonggeu, Sambuli, Nambo, Petoaha, Bungkutoko, Talia, Poasia, Lapulu, Pudai, Matabubu, Abeli, Anggomelai, Tobimeita, Benua Nirai dan Anggoeya.    • Pusat BWK di suatu areal di perpotongan antara jalan Poros Andunohu dan Poros Lepo-Lepo Kelurahan Petoana
• Sub-Pusat di Todonggeu    • Industri Kimia dan Logam (bagian Barat, mencakup Kelurahan Sambuli dan Tondonggeu)
• Industri Perikanan di Kawasan PPS Kendari (Pundai)
• Pariwisata di Nambo dan Bungkutoko
• Rumah Kebun (Pertanian)     Luas
90,24 Km2
V    Mencakup Kecamatan Poasia dan Kecamatan Baruga yang meliputi Kelurahan: Rahanduona, Anduonohu, Mokoau, Kambu, Lepo-Lepo (sebagian).    • Pusat BWK di Kantor Propinsi    • Pemerintahan Propinsi
• Pendidikan
• Kesehatan
• Rumah Kebun (Pertanian)
• Pertanian (Sawah)
• Hutan Wisata    Luas
49,02 Km2
VI    Mencakup Kecamatan Baruga yang meliputi Kelurahan: Lepo-Lepo (sebagian), Baruga, Bonggoeya, Wua-Wau, Puwatu (sebagian), Watulondo (sebagian) dan Kadia (sebagian).    • Pusat BWK di Pasar Baruga Sekarang

• Sub-Pusat BWK di Terminal Type B Abeli Sawah    • Aneka Industri, Industri Kerajinan dan Agro Industri
• Pendidikan
• Perdagangan
• Jasa
• Transportasi Regional
• Pemukiman     Luas
49,8673 Km2
VII    Mencakup Kecamatan Mandonga yang meliputi Kelurahan: Puwatu (sebagian), Watulondo (sebagian), Punggaloka (sebagian), Labibia dan Wawombalata.    • Pusat BWK di Puwatu
• Sub-Pusat BWK disediakan pada suatu areal di persimpangan jalan ke Batu Gong dan Matabondu di Kelurahan Labibia    • Aneka Industri, Industri Kerajinan dan Agro Industri
• Rumah Kebun dan Argibisnis
• Tempat Peristirahatan    Luas
51,9025 Km2
Sumber: Dinas Tata Kota,Kota Kendari
Untuk melayani masyarakat Kota Kendari pada umumnya, maka gedung olahraga ini sebaiknya berlokasi di kawasan pusat kota atau pada lokasi yang memiliki view yang dapat menunjang keberadaan fasilitas ini. Daerah yang mudah dijangkau baik dari kawasan permukiman maupun perkantoran dapat menjadi bahan pertimbangan dalam memilih lokasi. Untuk menentukan lokasi bangunan, maka perlu diperhatikan hal-hal sebagai berikut :
a)    Segi pencapaian, kemudahan dalam pencapaian ke lokasi Gedung Olahraga dari seluruh bagian kota Kendari, yaitu pertimbangan fasilitas jalur transportasi maupun prasarana yang memudahkan pengunjung mencapai Gedung Olahraga tersebut dengan mudah, cepat dan aman.
b)    Segi teknis, tersedianya luasan site yang dapat memenuhi kebutuhan luasan bangunan dan area parkir yang memadai.
c)    Kondisi lingkungan dan luasan site, perlunya pertimbangan integrasi dengan kondisi lingkungan dan luasan site harus mampu menampung seluruh program kegiatan yang telah direncanakan.
d)    Utilitas, pertimbangan pelayanan utilitas yang ada pada lingkungan tersebut, seperti pembuangan air kotor, jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telepon dan lain-lain.
Berdasarkan arahan fungsi Bagian Wilayah Kota ( BWK ) Kendari dan beberapa pertimbangan, secara prinsipil lokasi yang dapat dijadikan sebagai tempat pengadaan gedung olahraga  yaitu terletak pada BWK I, yang merupakan wilayah Pemerintah Kota Kendari, perdagangan, sosial dan jasa, olahraga dan perumahan.
3.    Perencanaan Gedung Olahraga dengan Pendekatan Aplikasi Masted Structure
a.    Dasar Pemikiran dan Alasan Perencanaan
Dasar pemikiran dan alasan Perencanaan Gedung Olahraga dengan Pendekatan Aplikasi Masted Structure di Kota Kendari ini adalah untuk memenuhi tuntutan pengadaan wadah yang mampu menampung aktivitas kegiatan olahraga serta memenuhi tuntutan kebutuhan masyarakat akan fasilitas olahraga yang menawarkan kenyamanan keleluasaan, kapasitas yang mencukupi, serta memberikan rasa santai dalam menikmati jasa yang diperlihatkan.
Karena sudah sangat tidak layaknya lagi  GOR KONI Kendari dari segi ketersediaan fasilitas, kapasitas bangunan, dan kondisi bangunan, padahal GOR KONI Kendari adalah satu-satunya fasilitas tempat bertanding dan latihan bagi atlet-atlet pelajar di Kota Kendari. Oleh karena itu untuk mewujudkannya perlu diadakannya Perencanaan Gedung Olahraga dengan Pendekatan Aplikasi Masted Structure dan sehingga dapat menjalankanya fungsinya dengan baik.
b.    Tujuan Perencanaan
Perencanaan Gedung Olahraga dengan Pendekatan Aplikasi Masted Structure di Kota Kendari sangat memungkinkan setelah meninjau fungsi dan perannya, mempertimbangkan sosial ekonomi, kepadatan penduduk, serta kondisi minat masyarakat terhadap olahraga di Kota Kendari. Maka Gedung Olahraga dengan Pendekatan Aplikasi Masted Structure di Kota Kendari ini bertujuan untuk:
(1)    Mendapatkan keuntungan dari pengadaan Gedung Olahraga dengan Pendekatan Aplikasi Masted Structure di Kota Kendari sebagai tujuan utama.
(2)    Menarik minat para olahragawan luar Kota Kendari untuk melakukan kegiatan olahraga di Kota Kendari.
(3)    Memenuhi kebutuhan para olahragawan lokal yang berpotensi untuk lebih banyak berkarya.
(4)    Menciptakan lapangan pekerjaan sehingga mengurangi jumlah pengangguran.
(5)    Menarik minat orang-orang atau badan usaha yang mempunyai kemampuan untuk menyewa sarana dalam waktu yang cukup panjang.
c.    Sasaran Perencanaan
Pengaruh Pengadaan Gedung Olahraga dengan Pendekatan Aplikasi Masted Structure di Kota Kendari terhadap perkotaan dan lingkungan adalah sebagai berikut :
(1)    Mempercepat pertumbuhan wilayah kota yang dibuat pemerintah daerah Kota Kendari.
(2)    Peningkatan mutu lingkungan wilayah terutama dengan membangun sentral lingkungan baru.
(3)    Mempercepat proses pembentukan sumber daya manusia yang potensial.
(4)    Mempercepat proses pembentukan community centre (pusat komunitas) sebagai tempat berkumpul dan berekreasi masyarakat pada suatu lingkungan wilayah.
d.    Pelaku Kegiatan
1)    Pengelola / investor
Pengelola dapat dibedakan jadi empat macam, yaitu :
(a).    Pedagang sebagai investor
Bentuk lembaga timbul sebagai pengembangan dan perluasan dari usaha yang berdiri sendiri menjadi usaha kompleks dan beranekaragam dengan usaha yang semula menjadi inti atau pusat kegiatan sekaligus mengelola secara keseluruhan.
(b).    Investor Professional
Investor Professional adalah pengelola yang khusus menerima permintaan dari para pengusaha untuk membangun dan mengambangkan suatu usaha berdasarkan profesinya. Investor jenis ini dibutuhkan jika pengusaha yang bersangkutan masih mempunyai keterbatasan dalam hal pengetahuan, pengalaman, dan kadang-kadang juga masalah keterbatasan modal.
(c).    Pengusaha (land investor)
Adalah  investor yang membangun suatu kawasan pemukiman. Jadi pengusaha jenis ini membangun suatu area hiburan sebagai suatu kesatuan dalam rangkaian sebuah pemukiman.  
(d).    Pemilikan Lainnya
Kemungkinan yang lain adalah sekelompok investor tergabung dalam usaha real estate. Investor jenis ini sudah banyak melakukan usaha terutama di kota-kota besar seperti Jakarta, Surabaya, Makassar, Bandung, dan lain-lain.
2)    Atlet (olahragawan / olahragawati)
Atlet ialah sekelompok orang yang mempunyai bakat dalam olahraga dan diperagakan dalam bentuk pertandingan yang ada, baik bersifat aktif maupun pasif di saat pertandingan sedang berlangsung yaitu pemain, pelatih, official pelatih, dan official pertandingan (wasit-wasit).
3)    Pedagang
Pedagang dapat digolongkan menurut jenis, seperti : pedagang souvenir, restaurant/cafetaria, dan lain-lain.
4)    Pengunjung
Pengunjung / penonton adalah masyarakat umum yang datang ke Gedung Olahraga dengan tujuan untuk menonton pertandingan yang berlangsung. Penonton/pengunjung ini terbagi menjadi tiga jenis yaitu :  
(a).    Penonton umum
(b).    Penonton yang menyandang cacat tubuh
(c).    Penonton executive (VIP).
5)    Media
Pihak media terbagi-bagi menjadi beberapa bagian kerja, seperti penyiar langsung, kameramen, wartawan informasi, auditor dan lain-lain.

Pola Hubungan Antar Pelaku Kegiatan








e.    Gambaran Umum GOR KONI Kendari
1)    Site
Bangunan GOR KONI Kendari memiliki luas bangunan sebesar 1363.5 m2. Secara administrasi KONI termasuk di dalam Kelurahan Kadia yang di batasi oleh kawasan yang melingkupi :
a)    Di sebelah Utara berbatasan dengan Jl. KONI
b)    Di sebelah Timur berbatasan dengan lapangan tenis dan lapangan baseball
c)    Di sebelah Selatan berbatasan dengan lapangan golf
d)    Di sebelah Barat berbatasan dengan Jl. Jend. A. Yani












   










2)    Pembagian Zoning Ruang
GOR KONI dibagi menjadi 3 bagian yaitu bagian depan yang diperuntukan untuk kantor kepengurusan KONI, bagian tengah yang merupakan ruangan aula serbaguna dan bagian belakang yang difungsikan sebagai asrama atlet.

















3)    Fasilitas GOR KONI Kendari
a)    Kantor kepengurusan koni
Pada bagian Kantor kepengurusan KONI terdapat 9 ruangan antara lain :
(1)    Ruang tamu
(2)    Ruang sekertaris umum
(3)    Musolah
(4)    Ruang komputer
(5)    Ruang pengurus harian
(6)    WC / KM (berada pada ruang pegawai dan ruang rapat)
(7)    Ruangan dewan pembina
(8)    Ruang Rapat









Penempatan ruang  musolah yang tidak tepat mengakibatkan ruang tidak mendapat pencahayaan dari luar dan penghawaan langsung dan kapasitas yang tidak memadai sehingga menjadi ruangan yang tidak terpakai. Sehingga ruang  untuk sholat dialihkan pada ruang rapat dengan membatasinya dengan papan tulis.
b)    Aula serbaguna
Pada aula serbaguna terdapat 3 lapangan bulutangkis yang berbahan karpet dan 1 arena pencak silat yang mana semua lapangan tersebut tidak permanen dan masih kurang mencukupi kebutuhan yang ada. Penempatan teribun penonton juga dirasa kurang tepat dikarenakan jarak pandang dan adanya tribun dibawah tribun yang dihalangi kolom sehingga mengghalangi pandangaan penonton, belum lagi masalah berhamburannya peralatan tanding dikarenakan tidak adanya ruang penempatan peralatan. 















c)    Asrama atlet
Asrama atlet yang ada di GOR KONI sebagian besar digunakan oleh atlet dari cabang olahraga pencak silat, dari 9  kamar yang ada 1 kamar digunakan oleh cabang olahraga tae kwon do, dengan ukuran masing-masing kamar 9 m2 dan berkapasitas 2 orang. Dan untuk WC/KM atlet dari 5 WC/KM yang ada hanya 2 yang digunakan, sedangkan yang 2 lagi dijadikan gunang dan yang WC/KM yang berdada pada aula sudah tidak dapat digunakan.Masalah yang dihadapi asrama atlet GOR KONI Kendari adalah tidak adanya pemisahan antara asrama putri dan asrama putra, dan juga  kapasitas asrama yang ada belum mencukupi kebutuhan.
Demikian pula pada fasilitas WC/KM belum mencukupi kebutuhan yang ada. Untuk WC/KM atlet putri harus menggunakan fasilitas yang sama dengan putra. Untuk fasilitas dapur, ruang makan, ruang cuci, dan tempat menjemur pakaian tentunya dirasa perlu diadakan karena beberapa ruang pada fasilitas asrama tidak difungsikan sesuai fungsinya.












d)    Lapangan / Arena Pertandingan
GOR KONI memiliki fasilitas lapangan berupa lapangan tennis indoor,  1 buah lapangan golf, lapangan tembak, Stadion sepakbola Lakidende, lapangan bulu tangkis, lapangan soft ball, dan kolam renang.
Arena yang ada mempunyai luasan yang sempit dan hanya efektif untuk arena pertandingan yang searah, sehingga untuk berbagai cabang olahraga indoor diperlukan beberapa sarana untuk wadah berlatih ataupun bertanding.

e)    Tribun
Tribun yang ada hanya menampung sekitar 300 orang penonton,  tempat duduk penonton terbuat dari bahan semen yang mempunyai jalan masuk dari samping. Material atap menggunakan rangka baja, dengan penutup atap menggunakan bahan seng.



f)    Ruang Persiapan
Pada GOR KONI tidak terdapat fasilitas untuk pelaksanaan pelajaran teori dan latihan-latihan penunjang dan sebagian ruang ganti digunakan sebagai ruang klub dan sebagian lagi tidak difungsikan karena rusak. Karena tidak adanya ruang persiapan yang cukup luas maka banyak atlet yang melakukan pemanasan di dalam arena pertandingan dan latihan, maupun di luar gedung.
g)    Fasilitas servis
Pada GOR KONI, fasilitas servis berupa kontrol mesin dan listrik tidak disediakan pada tempat khusus. GOR KONI juga tidak menyediakan tempat penjualan tiket berupa ruang loket untuk pembelian karcis pengunjung dan juga untuk penonton. Untuk ruang luar, parkir khusus tersedia untuk mobil dan motor, namun tidak terorgnisir dengan baik.
4)    Sistem Pengelolaan
Pengelolaan gedung olahraga KONI ditangani oleh badan yang di tunjuk oleh pemerintah daerah, adapun kepengurusan gedung KONI Kendari dapat dilihat pada struktur organisasi KONI Sulawesi Tenggara.
5)    Struktur Bangunan
a)    Sub Struktur
Pada bangunan GOR KONI menggunakan 2 jenis macam pondasi yakni pondasi dangkal dan pondasi dalam, untuk pondasi dangkal digunakan untuk menahan desakan tanah timbunan dan penerus beban pada bagian banguan pengelola, sedangkan untuk aula serba guna digunakan  pondasi poer plat untuk menyalurkan beban ketanah.
b)    Super  struktur
Untuk super struktur bangunan GOR KONI menggunakan struktur rangka ruang, yakni kolom yang di posiskan dengan modul 3 x 3 m, dengan besaran kolom utama 60 x 30 cm.
c)    Upper struktur
Untuk Upper struktur pada bangunan menggunakan rangka baja dengan bentangan terjauh 18 m.
6)    Utilitas bangunan
a)    Penghawaan
Penghawaan pada bangunan terdiri dari dua jenis yaitu penghawaan alami dan penghawaan buatan yang ditempatkan pada ruang rapat dan ruang SEKUM. Akan tetapi terdapat beberapa ruang yang kurang mendapatkan penghawaan yang layak seperti musolah dan KM/WC atlet.
b)    Pencahayaan
Untuk pencahayaan alami pada banguanan seperti telah disebutkan sebelumnya terdapat beberapa ruang yang kurang menerima cahaya sinar matahari langsung, dan juga pada aula serba guna kurang bukaan untuk sinar matahari langsung sehingga harus senantiasa menggunakan pencahayan buatan jika langit lagi mendung. Untuk pencahayaan buatan juga dirasa penempatan titik lampu kurang tepat pada aula serba guna, yaitu berada pada posisi utara dan selatan banguan dan juga hanya satu sisi saja yang menyala sehingga dirasa kurang nyaman kaerna mengakibatkan efek silau ketika berlangsungnya pertandingan.
c)    Sistem air bersih
Untuk pengadaan air bersi menggunakan air langsung PDAM tanpa.
d)    Sistem air kotor
Untuk penampungaan tinja menggunakan septic tank tanpa pengolahan lebih lanjut dan untuk air hujan langsung dialirkan ke riol kota.
e)    Sistem persampahan
Tidak terdapat sistem persampahan yang jelas sehingga banyak sampah berserakan di sekitar banguan.
f)    Listrik
Untuk suplai listrik menggunakan sumber dari PLN.
B.    Tinjauan Mikro Lokasi
1.    Tinjauan Lokasi Gedung Olahraga
Kawasan perencanaan secara khusus merupakan Bagian Wilayah Kota (BWK) I. Berdasarkan karakteristik BWK ini, mempunyai luas 17.046 km2 dengan arahan fungsi meliputi Pemerintah Kota Kendari, perdagangan dan jasa, olahraga dan perumahan.
BWK I terbagi menjadi 6 Sub Kawasan, meliputi Sub Kawasan I, II, III, IV, V, dan VI. Sub Kawasan I merupakan Pusat Kota / Pusat Kawasan yang memiliki luas 296,00 Ha. Sub Kawasan I diarahkan sebagai Pusat kegiatan Pemerintahan Kota dan perdagangan / jasa skala Kawasan maupun Kota.
Pusat Pemerintahan Kota terletak pada ruas jalan Drs. H. Abdullah silondae dan jalan Balaikota, sedangkan kegiatan perdagangan dan jasa ditegaskan pada ruas jalan Drs. H. Abdullah Silondae, jalan La Ute, dan jalan Saranani. Sub Kawasan I dibatasi oleh jalan R. Soeprapto, jalan DR. Sam Ratulangi, jalan Bunga Kamboja, jalan Kembar Kali Kadia, jalan Balaikota, jalan Y. Wayong. Secara administratif, Sub Kawasan I meliputi ( sebagian ) Kel. Mandonga, Kel. Korumba, Kel. Tobuuha, Kel. Kadia dan Kel. Bende.
2.    Ketentuan Teknis Kawasan BWK I
a.    Arah Intensitas Penggunaan Ruang
Intensitas penggunaan ruang lebih memberikan pengertian secara kuantitatif dari pemanfaatan ruang. Tolak ukur kuantitatif dari pemanfaatan ruang adalah berupa koefisien pemanfaatan ruang yang lebih bersifat horizontal (KDB atau CBR) dan koefisien yang lebih menunjukan dimensi vertical/ketinggian (KLB/FAR).
Kota yang tidak terencana intensitas bangunannya akan menimbulkan adanya daerah-daerah yang mempunyai kepadatan bangunan tinggi yang mengakibatkan memburuknya kualitas lingkungan pada daerah-daerah tersebut. Oleh karena itu masalah kepadatan bangunan perlu mendapatkan perhatian serius. Dengan lebih teraturnya kepadatan bangunan diharapkan akan memperoleh kualitas lingkungan yang baik.
Tabel III. 3. Klasifikasi Kepadatan Bangunan
Klasifikasi    Kepadatan Bangunan
Sangat Rendah    <10 Bangunan/ha
Rendah    11-40 bangunan/ha
Sedang    41-60 bangunan/ha
Tinggi    61-80 bangunan/ha
Sangat Tinggi    > 81 bangunan/ha

Strategi untuk pengaturan kepadatan dan ketinggian bangunan antara lain :
1)    Penataan ketinggian yang dicerminkan dari jumlah lantai bangunan, disesuaikan dengan daya dukung lahan dan fungsi lahan yang telah ditetapkan.
2)    Untuk kawasan yang mempunyai nilai ekonomi yang tinggi (pusat pelayanan,jalan utama,dan lain-lain) dimungkinkan untuk memiliki KLB yang lebih tinggi dari kawasan lainnya.
3)    Dalam kaitannya dengan ketinggian bangunan, konstruksi bangunan harus didukung oleh teknologi konstruksi yang tepat.
Tabel III.4. Standar penataan bangunan Kota Kendari
Luas Kavling
(M²)    KDB (%)    Jumlah Lantai    KLB    Tinggi Bangunan    Keterangan
        Min    Maks        Min    Maks   
50-100
200
200-300
600-1.200
1.200-2400
2400-4.800    40
40
40
40
40
40    1
-
3
5
9
20    2
3
4
8
11
25    2xKDB
3xKDB
4xKDB
8xKDB
9xKDB
9xKDB    -
-
12
24
40
84    12
18
20
36
48
100    Standar umum yang digunakan pada daerah-daerah yang sudah berkembang menjadi kawasan pemukiman (perkotaan)
300-600
1200
1.200-1.800
3.600-7.200
7.200-14.400
14.400-28.400    40
40
40
40
40
40    1
-
3
5
9
20    2
3
4
8
11
25    2xKDB
3xKDB
4xKDB
8xKDB
9xKDB
9xKDB    -
-
12
24
40
84    12
18
20
36
48
100    Standar kota dalam taman yang dikembangkan pada daerah yang msih kosong atau daerah baru untuk pengembangan kawasan perkotaan
3600    30    5    8    8xKDB    24    36    Standar Pada Kawasan sepanjang Teluk Kendari
2000
5000    20
20    -
-    2
2    2xKDB
2xKDB    -
-    12
12    Standar pada kawasan Tahura Murhum untuk Villa dan Hotel
Sumber : Keputusan Menteri PU No. 378/KPTS/1987
b.    Arahan Garis Sempadan
Penentuan Garis Sempadan Bangunan bertujuan untuk mewujudkan keteraturan bangunan, memperkecil resiko penjalaran kebakaran, memperlancar aliran udara segar dan pengaturan cahaya matahari.
Adapun yang menjadi dasar garis sempadan bangunan ini adalah :
1)    Keterkaitan dengan pengembangan wilayah perencanaan secara terarah dan terencana, yang berkaitan pula dengan sistem pergerakan baik dalam skala makro ataupun mikro.
2)    Memberikan daerah bebas pandang bagi pengguna jalan.
3)    Jaringan jalan yang terkait dengan besaran dan fungsi dari jalan tersebut yang akan berpengaruh dengan bangunan yang ada pada sepanjang jalan.
Beberapa acuan yang dapat dipergunakan dalam penetapan Garis Sempadan Bangunan pada Kawasan Mandonga adalah sebagai berikut :
1)    Garis Sempadan Pagar (GSP) dan garis sempadan Bangunan(GSB) berdasarkan status jalan :
a)    Jalan Arteri
- GSP : ≥ 20 meter dari As Jalan
- GSB : ≥25 meter dari As Jalan
b)    Jalan Kolektor
- GSP : ≥15 meter dari As Jalan
- GSB ; ≥20 meter dari As Jalan
c)    Jalan Lokal
- GSP : ≥10 meter dari As Jalan
- GSB ; ≥15 meter dari As Jalan
d)    Jalan Lokal
- GSP : ≥7 meter dari As Jalan
- GSB ; ≥12 meter dari As Jalan
2)     Rencana Garis Sempadan Bangunan yang ditentukan untuk Kawasan Mandonga pada pertimbangan dan Peraturan Bangunan Nasional DPMB PU, sebagai berikut:
a)    Garis Sempadan Bangunan dan sempadan samping yang menghadap jalan ditetapkan ½ dari Daerah Milik Jalan (Damija)  atau ¼ dari Daerah Pengawasan Jalan (Dawasja)
b)    Garis sempadan samping minimum 1,5 meter dari dinding bangunan
c)    Garis sempadan belakang bangunan berjarak minimum 2 meter dari dinding bangunan.
c.    Tapak Terpilih
Adapun  tapak yang terpilih untuk Perencanaan Gedung Olahraga dengan Pendekatan Aplikasi Masted Structure akan dijelaskan pada bab berikutnya (Bab V: Acuan Perancangan).